Zur Notwendigkeit einer unabhängigen bau – und immobilienkaufrechtlichen Beratung
Wer baut, entscheidet sich oft für das Bauen mit einem Bauträger und damit oftmals für ein schwieriges Unterfangen, denn nicht selten kommt es zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Bauträgervertrages. Dieser birgt aufgrund seiner Besonderheiten zahlreiche Risiken für Verbraucher, die nicht leicht zu durchschauen sind.
Bei einem Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht Bauherr, sondern „lediglich“ Erwerber. Das heißt, dem Bauträger gehören Grund und Boden und dieser verbleibt auch für mindestens die längste Zeit der Bauphase bei ihm. Er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung über eine Immobilie. Der Erwerber wird beim Bauträgermodell daher erst spät zum Eigentümer der Immobilie, obwohl nach dem Bauträgervertrag schon früh Zahlungen zu leisten sind.
Es versteht sich daher von selbst, dass in diesem Modell der Vereinbarung von Sicherheiten eine besondere Bedeutung zukommt. Sind diese unzureichend oder die vertraglichen Regelungen zur Vorausleistung des Erwerbers zu weitgehend, setzt dieser sich dem beträchtlichen Risiko aus, die Immobilie nur zu einem sehr viel höheren Preis erwerben zu können oder einen erheblichen Verlust – insbesondere im Fall der Bauträgerinsolvenz – zu erleiden.
Diese Risiken werden vom Erwerber sehr häufig unterschätzt. Entweder der Erwerber macht sich über diese beträchtlichen Risiken überhaupt keine Gedanken oder er vertraut auf das Vorhandensein gesetzlicher Schutzvorschriften oder auf die „Beratung“ durch den Notar. Letztere Vertrauenserwartung muss indes oft enttäuscht werden, denn nicht selten arbeiten Bauträger mit dem immer gleichen Notar zusammen, was für sich alleine betrachtet noch nicht problematisch wäre, aber nicht selten beschränken sich Notare darauf, den ihm vonseiten des Bauträgers mitgeteilten vermeintlichen Willen beider Parteien zu beurkunden. Eine unabhängige Verbraucherberatung können die Notare dabei nicht leisten.
Die bestehenden Schutzvorschriften zugunsten des Erwerbers reichen teilweise bei weitem nicht so weit, wie dies häufig angenommen wird. Beispielsweise die Vereinbarung besonderer Sicherheiten über den Fertigstellungs- und Abnahmezeitpunkt hinaus, damit beim späteren Auftreten von Mängeln und im Falle der Insolvenz des Bauträgers der Erwerber nicht nachträglich einen deutlich höheren Preis für die Mangelfreiheit seiner Immobilie bezahlt, wird keinesfalls durch bestehende Schutzvorschriften zugunsten des Erwerbers automatisch entbehrlich. Im Gegenteil sollten solche Sicherheiten ausdrücklich im Bauträgervertrag vereinbart werden. Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, dass die bestehenden gesetzlichen Schutzvorschriften zugunsten des Erwerbers nur so gut sein können, wie der Erwerber auf deren Einhaltung bei Vertragsschluss, aber auch in der Vertragsabwicklungsphase achtet.
Im Bauträgervertrag spielen darüber hinaus oft auch weitere Rechtsbeziehungen zu den finanzierenden Banken und bei Gemeinschaften nach dem WEG oftmals auch zu künftigen weiteren Eigentümern eine entscheidende Rolle. All diese Problemfelder lassen sich sicher und schadlos durchqueren, wenn Sie sich früh genug für die Inanspruchnahme einer unabhängigen bau- und immobilienkaufrechtlichen Beratung entscheiden.